Le marché immobilier français reste dynamique. En 2023, le prix moyen national des terrains a progressé de 7%, atteignant une moyenne nationale estimée à 210€/m². Cette hausse, bien que nationale, masque des disparités régionales considérables. L'achat d'un terrain étant un investissement majeur, une analyse précise des variations régionales est essentielle pour toute planification immobilière.
Cette étude présente une analyse détaillée des prix au m² des terrains en France, région par région, en mettant en lumière les facteurs déterminants de ces fluctuations et en proposant des perspectives d'évolution pour le marché immobilier français en 2024.
Analyse par grandes régions françaises
Pour cette étude, la France métropolitaine a été segmentée en six régions significatives, tenant compte des disparités géographiques, économiques et sociologiques: Nord-Pas-de-Calais, Grand-Est, Île-de-France, Nouvelle-Aquitaine, Occitanie, et Provence-Alpes-Côte d'Azur. Cette segmentation permet une analyse plus fine des variations régionales du prix du foncier.
Nord-pas-de-calais
Le prix moyen au m² d'un terrain constructible dans le Nord-Pas-de-Calais est estimé à 115€/m² en 2024. Une disparité significative apparaît entre les zones rurales (autour de 85€/m²) et les agglomérations urbaines (Lille et ses environs, > 180€/m²). Cette différence s'explique par une demande plus soutenue pour les terrains proches des infrastructures et des commodités. On note 5000 transactions immobilières liées aux terrains dans la région au premier semestre 2024.
- Attractivité économique: Secteur industriel diversifié, mais une croissance modérée comparée aux régions du Sud.
- Cadre de vie: Qualité de vie contrastée, avec des zones urbaines denses et des zones rurales plus calmes.
- Réglementation urbanistique: PLU variés selon les communes, influençant directement l'offre de terrains constructibles.
La croissance annuelle moyenne sur les cinq dernières années a été de 2,8%.
Grand-est
La région Grand-Est affiche un prix moyen au m² autour de 145€/m² en 2024. Les zones touristiques et les alentours de Strasbourg affichent des prix plus élevés, pouvant atteindre 220€/m² pour les terrains les plus prisés. L'écart entre les zones rurales et urbaines est également notable.
- Attractivité économique: Pôles industriels et tertiaires, notamment en Alsace et en Lorraine.
- Cadre de vie: Richesse du patrimoine et de l'environnement, contrastant avec les zones plus industrialisées.
- Réglementation urbanistique: Réglementations variées avec des zones soumises à des contraintes environnementales plus fortes.
La croissance annuelle moyenne des prix sur la période 2019-2024 est estimée à 3,5%.
Île-de-france
L'Île-de-France concentre les prix les plus élevés, avec un prix moyen au m² supérieur à 550€/m² en 2024. Ce prix grimpe en flèche à proximité immédiate de Paris, atteignant des sommets inégalés ailleurs en France. La demande très forte et l’offre limitée expliquent cette situation exceptionnelle.
- Attractivité économique: Pôle économique majeur, concentrant un nombre important d'emplois et d'activités.
- Cadre de vie: Offre de services et d'équipements très développée, mais avec une forte pression démographique.
- Réglementation urbanistique: Réglementation stricte, entraînant des contraintes importantes sur la construction.
La croissance annuelle des prix, malgré des fluctuations, reste élevée, aux environs de 6% à 9% par an ces dernières années.
Nouvelle-aquitaine
En Nouvelle-Aquitaine, le prix moyen au m² se situe aux alentours de 175€/m² en 2024. La proximité de l'océan Atlantique et les zones touristiques influencent fortement les prix, avec des écarts importants entre le littoral et l'intérieur des terres.
- Attractivité économique: Secteur touristique, agriculture, et industries agroalimentaires.
- Cadre de vie: Qualité de vie appréciée, environnement préservé, mais avec des densités de population variables.
- Réglementation urbanistique: Contraintes liées à la protection du patrimoine naturel et des espaces agricoles.
La croissance des prix a été plus modérée ces dernières années, autour de 2 à 3% par an.
Occitanie
L'Occitanie présente un prix moyen au m² de 220€/m² en 2024, avec une forte variabilité selon la proximité de la Méditerranée et des zones touristiques. Les prix peuvent atteindre des niveaux très élevés sur le littoral.
- Attractivité économique: Tourisme, agriculture, industries diverses.
- Cadre de vie: Climat méditerranéen attractif, mais une pression démographique croissante en zones côtières.
- Réglementation urbanistique: Contraintes liées à la préservation des espaces naturels et du littoral.
La croissance des prix reste significative, autour de 4 à 5% par an.
Provence-alpes-côte d'azur
La région Provence-Alpes-Côte d'Azur affiche des prix au m² parmi les plus élevés de France, avec une moyenne supérieure à 300€/m² en 2024. La côte méditerranéenne et les zones touristiques concentrent les prix les plus hauts, contrastant fortement avec l'arrière-pays.
- Attractivité économique: Tourisme de luxe, industries de haute technologie, secteur tertiaire dynamique.
- Cadre de vie: Climat exceptionnellement favorable, forte attractivité touristique, mais aussi une forte pression sur les ressources et l'environnement.
- Réglementation urbanistique: Réglementation stricte pour préserver les espaces naturels et le littoral, limitant l'offre de terrains.
La croissance des prix a été soutenue par l'afflux de résidents secondaires et d'investissements étrangers, atteignant une moyenne de 5 à 7% par an.
Analyse comparative et facteurs transversaux
L'Île-de-France se démarque par des prix très supérieurs à la moyenne nationale, reflétant sa forte attractivité économique et sa densité de population. Les régions du Sud (Occitanie et PACA) présentent des prix élevés, principalement en raison du tourisme et du climat. Le Nord-Pas-de-Calais et le Grand-Est ont des prix plus modérés, mais les prix augmentent malgré tout, attirés par le développement économique progressif et la qualité de vie appréciée dans certaines communes. La rareté des terrains disponibles en zones urbaines et péri-urbaines continue de pousser les prix à la hausse. L'inflation, la demande toujours forte d'accession à la propriété, et la pénurie des matériaux de construction sont autant de facteurs qui contribuent à cette augmentation.
L’accessibilité aux transports, la qualité des services publics (écoles, hôpitaux), la proximité des commerces et la présence d’espaces verts sont aussi des éléments qui influencent positivement les prix. Les perspectives à long terme restent difficiles à prévoir avec certitude, mais la demande en terrains constructibles devrait rester soutenue dans les années à venir. Les évolutions réglementaires, environnementales et économiques seront déterminantes pour l’évolution des prix du foncier en France. Une attention particulière devra être accordée à la densification urbaine et aux solutions de construction durables.